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Lifestyle | 23.11.2020

Alles rund ums Eigenheim

Der Wunsch nach Eigentum ist aktuell größer denn je. Was man alles beim Kauf einer Immobilie beachten muss, erklären unsere Experten im großen Wohnen-Special der BURGENLÄNDERIN. Zahlreiche hilfreiche Tipps inklusive.

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Richtig finanziert

Möglichkeiten, Risiken und Absicherung – was es bei der Finanzierung eines Immobilienobjektes zu beachten gibt, weiß Finanzierungsspezialist Mag. Claus Preininger.

 

Finanzierungsspezialist Mag. Claus Preininger © beigestellt

 

 

Der Wunsch nach wohnlicher Veränderung, Erneuerung oder Vergrößerung ist in Zeiten der Coronavirus-Krise deutlich gestiegen. Damit kommen aber auch die Fragen: Wie finanzieren? Welche Kreditform ist die beste für mich? Was passiert bei einem Jobverlust? Die Antworten zu diesen Fragen hat Mag. Claus Preininger, Finanzierungsspezialist Bank Burgenland.


Was gilt es bei einer Finanzierung alles zu beachten?

Die Realisierung des persönlichen Wohntraums (sei es der Kauf oder die Errichtung einer Immobilie) ist etwas, was sehr gut durchdacht sein sollte – es handelt sich schließlich um eine Investition fürs Leben und nicht um einen Wochenendeinkauf. Kreditwerber sollten sich daher zunächst primär einen Überblick darüber verschaffen, wie hoch der Fremdfinanzierungsbedarf für ihr Vorhaben ist und inwieweit eine dauerhafte Leistbarkeit der monatlichen Kreditbelastung im Haushaltsbudget gewährleistet erscheint.


Was ist der Unterschied zwischen Fixzinsen und variablen Zinsen?

Beim Fixzins bleibt der zur Verrechnung kommende Kreditzinssatz für die Dauer der Zinsfixierung, d. h. über viele Jahre, unverändert, während bei variablen Zinsen in regelmäßigen Abständen – traditionell vierteljährlich – eine Anpassung des Kreditzinssatzes an das allgemeine Zinsniveau erfolgt. Mit Abschluss eines Fixzinskredites bekommt man so die Sicherheit, dass sich die Kreditrate für die vereinbarte Laufzeit der Zinsfixierung nicht verändert und konstant bleibt. Deswegen erscheint ein Kredit mit variablen Zinsen auf den ersten Blick – rein vom Kreditzinssatz – auch günstiger als ein Fixzinskredit, tatsächlich kann dies aber erst im Nachhinein – auf Basis der Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus – beurteilt werden.


Ein Kredit umfasst nicht nur den Kaufpreis. Was muss noch mit einberechnet werden?

Es gibt auch einige Kreditnebenkosten, die nicht außer Acht gelassen werden sollten. Mit der Aufnahme der Finanzierung entstehen Finanzierungsnebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Grundbucheintragungsgebühr der Hypothek bzw. des Pfandrechtes, Bewertungskosten, Beglaubigungskosten, Kontoführungsgebühren, Prämien für Ablebensrisikoversicherungen etc.


Wie wichtig sind Eigenmittel?

Eigenmittel dienen als Risikopuffer und Reserve für den einzelnen Kreditnehmer und haben finanzierungsseitig daher erhebliche Auswirkungen auf die Konditionengestaltung eines Kredits.


Derzeit sind die Zinsen für Kredite sehr niedrig. Wird das so bleiben und wie sichert man sich im Falle eines Zins­anstieges ab?

Aktuell erscheint das Potenzial für steigende Zinsen aufgrund der noch nicht endgültig abzuschätzenden wirtschaftlichen Auswirkungen von Corona sehr begrenzt … als Absicherung für ein derartiges Szenario bietet sich vordergründig die jederzeit mögliche Vereinbarung einer Fixzinsperiode an.


Wie variabel ist ein Kredit einmal, der bereits abgeschlossen wurde?

Kredite mit variabler Verzinsung können grundsätzlich jederzeit in einen Fixzinskredit umgewandelt werden. Umgekehrt ist dies zwar ebenfalls möglich, es sind aber Beschränkungen zu beachten – so ist der Ausstieg aus einer Fixzinsvereinbarung bspw. mit einer Pönalzahlung verbunden.


Gibt es Möglichkeiten der Absicherungen im Falle von Jobverlust, Todesfall etc.?

Als verantwortungsvoller Finanzierungspartner empfehlen wir unseren Kreditnehmern jedenfalls, Risiken wie Unfall und Tod auch im Hinblick auf ihre bestehende Finanzierung abzusichern.


Mit Recht …

… ein gutes Gefühl. Von der Kaufvertragserrichtung bis zum Treuhandkonto – dank juristischer Unterstützung beim Immobilienkauf bleiben einem böse Überraschungen erspart.

 

Notar Mag. Heinz Manninger © beigestellt

 

Ein großer Schritt, bei dem viele kleine Details beachtet werden müssen. Um sich rechtlich beim Kauf einer Immobilie abzusichern, ist guter Rat gefragt. Der öffentliche Notar Mag. Heinz Manninger aus Eisenstadt erzählt uns, worauf Eigentümer in spe besonders achten sollten.


Warum ist die Erstellung eines Kaufvertrages beim Erwerb einer Immobilie so wichtig?

Der Kaufvertrag ist die Basis der Immobilienübertragung. Man sollte sich bei einem Kaufvertrag nicht auf Standardvorlagen verlassen. Diese können nicht auf die speziellen Erfordernisse und Bedürfnisse des Einzelfalls eingehen. Ein Rechtsberater wie der Notar errichtet einen individuellen Kaufvertrag für Sie, in dem neben dem Vertragsgegenstand und der Kaufpreishöhe auch weitere Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt werden, insbesondere Details zur Übergabe der Immobilie an den Käufer oder zur Gewährleistung für den Fall, dass nach Vertragsabschluss Mängel am Kaufobjekt auftreten. Weiters kann der Notar, sofern dies notwendig ist und die Voraussetzungen gegeben sind, die Lastenfreistellung des Grundstücks übernehmen. Als unparteiischer Verfasser des Kaufvertrages ist der Notar übrigens beiden Seiten verpflichtet und sorgt für klare Rechtsverhältnisse zwischen Käufer und Verkäufer – auch durch die treuhändige Verwahrung des Kaufpreises.


In welchen Bereichen können Klienten Ihre Expertise im Immobilienbereich in Anspruch nehmen?

Jegliche Vertragsgestaltung (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Übergabevertrag, Tauschvertrag, Dienstbarkeitsvertrag etc.), grundbücherliche Durchführung von Verträgen, Teilungsplänen/Vermessungsurkunden, Pfandurkunden etc.

 
Was ist eine Treuhandschaft?

Nur wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer einer Immobilie – nicht derjenige, der den Kaufpreis zahlt. Wird der Kaufpreis also vor der sogenannten Einverleibung des Eigentumsrechts bezahlt, besteht unter Umständen die Gefahr, dass der Verkäufer betrügerisch die Liegenschaft noch einmal verkauft, dass er in Konkurs geht oder dass neue Lasten im Grundbuch eingetragen werden. Um sich davor zu schützen, sollte der Kaufpreis daher zur Absicherung beider Seiten auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden. Wenn ein Notar eine derartige Treuhandschaft übernimmt, wird die Treuhandschaft im Treuhandregister des österreichischen Notariats erfasst. Die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erfolgt erst dann, wenn die Bedingungen zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrages erfüllt sind, etwa die Lastenfreistellung des Objektes und die Eintragung des Käufers – allenfalls auch der Finanzierungsbank – im Grundbuch.

 
Wie kann man sich den Ablauf einer Vertragserstellung vorstellen? Was gilt es im Vorfeld zu beachten?

Wollen etwa Paare gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen, empfiehlt sich der Gang zu einem Rechtsberater wie dem Notar. Es gilt unter anderem die Frage der Haftung für etwaige Kredite, wer im Grundbuch eingetragen werden soll oder wer im Falle einer Trennung weiter die Immobilie nutzen kann, zu besprechen. Ein Blick ins Grundbuch verrät dem Notar die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse genauso wie etwaige Belastungen (z. B. Pfand- oder Wegerechte) sowie sonstige Beschränkungen und Auflagen.

 
Macht es einen Unterschied, ob eine Wohnung oder ein Haus erworben wird?

Grundsätzlich nicht, eine Wohnung können nur maximal zwei Personen erwerben, diese Beschränkung gibt es bei einem Haus nicht.


Trendvorschau Immobilien

Mieten, Kaufen, Bauen, Beziehen – Status quo und Ausblick in die Zukunft am Immobilienmarkt, darüber sprechen wir mit dem Immobilienexperten Otto Szöke von Immo-Contract.

 

Immobilienexperten Otto Szöke © beigestellt

 

Welche Auswirkungen hat Covid-19 auf den Immobilienmarkt?

Die Auswirkungen betreffen vorwiegend Verkäufer. Hier wird oft eine Entscheidung zum Verkauf verschoben, weil abgewartet wird, wie sich der Markt und die Preise entwickeln. Bei den Mietobjekten war speziell während des Lockdowns die Situation durchaus angespannt. Ein zweiter Lockdown hätte mit Sicherheit weitreichende Folgen für den Arbeitsmarkt und somit entsprechend negative Auswirkungen auf den Mietmarkt.


Wie ist die Preisentwicklung der letzten Jahre beim Haus- bzw. beim Wohnungskauf?

Die letzte Finanzkrise im Jahr 2008 hat uns wieder gezeigt, dass der Wert des Geldes massiven Schwankungen unterliegt. Vermeintlich sichere Anlagen lösen sich fast über Nacht in Luft auf, und das beeinflusst massiv Wirtschaft und unser Leben. Daraus resultierend stellen wir eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien fest. Ein deutlicher Preisanstieg ist die Konsequenz. Dieser Trend wird die nächsten Jahre vermutlich anhalten.

Was sind die Vor- und Nachteile von Kaufen und Mieten?

Wer über geeignete Mittel verfügt, wird in ein Eigenheim investieren. Ob die Entscheidung für eine Wohnung oder ein Haus fällt, bestimmen meist die Lebensumstände. Besitz verpflichtet. Erhaltungskosten sind zu berücksichtigen. Daher sollten Rücklagen gebildet werden. Wird Eigenheim geschaffen, kann jedoch auf spezielle Bedürfnisse der Bewohner eingegangen werden. Dies erhöht die Lebensqualität. In weiterer Folge hat jeder Eigentümer grundsätzlich die Flexibilität, über Verwertungsmöglichkeiten selbst zu entscheiden. Eigenbedarf, Vermietung, Verkauf oder Vererben an die Nachkommen sind die bekanntesten Optionen. Mieter sind kurzfristig im Vorteil, da Liquidität erhalten bleibt, um ihr Leben und ihre Freizeit entsprechend zu gestalten. Die Verantwortung, einen Wohnbaukredit bedienen zu müssen, fällt hier weg.


Welche regionalen preislichen Unterschiede gibt es im Burgenland?

Bedingt durch die Nähe zu Wien sehen wir ein eindeutiges Nord-Süd-­Gefälle. Die Region nördliches Burgenland entwickelte sich in den letzten Jahren zum gefragten Hotspot für Investoren und zukünftige Hausbesitzer. Speziell die Freistadt Eisenstadt und Neusiedl am See sind sehr gefragt und haben einen eklatanten Preisanstieg erlebt. Je weiter wir uns Richtung Süden bewegen, desto niedriger sind die Preise. Arbeitsmarkt, Infrastruktur und Anbindung zur Hauptstadt Wien spielen hier eine entscheidende Rolle.


Wie schätzen Sie die Trendentwicklung ein?

Immobilien liegen seit Jahren mangels guter Alternativen im Trend. Bedingt durch die gesteigerte Nachfrage und die niedrigen Zinsen am Geldmarkt werden wir auch in naher Zukunft eine kontinuierliche Preissteigerung sehen.


Wohnbauförderung ab 2021 neu

Leistbares Wohnen hat in Zeiten von Corona noch mehr Bedeutung. Das Land setzt nun weitere Impulse in diesem Bereich.

 

Wohnbaulandesrat Heinrich Dorner © beigestellt

 

Ende 2018 wurde die Wohnbauförderung NEU beschlossen. Wohnbaulandesrat Heinrich Dorner hat bereits kurz nach seinem Amtsantritt angekündigt, diese nach einem Jahr evaluieren zu wollen. Nun wird auf seine Initiative noch einmal nachgeschärft, die Wohnbauförderung wird noch zielgerichteter ausgestaltet. Die Änderungen treten mit Anfang 2021 in Kraft.   


Die wichtigsten Neuerungen:

  • Die Darlehenskonditionen werden attraktiver: In Hinkunft gibt es eine Fixverzinsung mit 0,9 Prozent auf 30 Jahre bei gleichbleibender Annuität (1,91 Prozent).
  • Verbesserungen im Bereich der Sanierung: Der maximal förderbare Betrag der energetischen Sanierung wird auf 45.000 Euro aufgestockt (bisher: 30.000 Euro). Zudem wird die Förderquote der sonstigen Verbesserungs- und Erhaltungskosten im Bereich der umfassenden energetischen Sanierung auf 50 Prozent angehoben (bisher 25 Prozent).
  • Erweiterung und Anpassung des Bonussystems: Neu ist dabei die Einführung einer Ökoindexierung: Wer ökologisch baut, kann sein Basisdarlehen um bis zu 40 Prozent erhöhen.
  • Dachbegrünungen und vertikale Außenbegrünungen werden bei Neubau oder Sanierung gefördert (Dach extensiv: max. 3.000 Euro, Dach intensiv: max. 4.000 Euro, Fassade: max. 5.000 Euro)„Wir entlasten in einer Zeit, in der viele Burgenländer*innen jeden Cent zwei Mal umdrehen müssen, viele Mieter und Eigenheimbesitzer. Zugleich leisten wir mit einer Fülle von Maßnahmen einen wesentlichen Beitrag für den Klima- und Umweltschutz“, so Landesrat Dorner.
  • Höhere Förderung für bodenverbrauchssparendes Bauen – Erhöhung der Beträge für den Baulückenschluss von 70 auf 100 €/m2 Wohnnutzfläche (+ 30 Euro), von max. 12.600 Euro (Deckelung) auf 20.000 Euro (+ 7.400 Euro).
    „Die erhöhte Förderung für bodenverbrauchssparendes Bauen bringt vor allem eines: Es werden keine neuen Flächen außerhalb besiedelter Gebiete versiegelt – wie angekündigt also ein nächster Schritt, um die Bodenversiegelung einzudämmen“, betont Dorner.
  • NEU: Bonus Abwanderungsgemeinden: Wer in einer Abwanderungsgemeinde (ab zwei Prozent Abwanderung) baut oder saniert, erhält bis zu 15.000 Euro Darlehenserhöhung.
    „Wir geben mit einem Bonus Gemeinden, die von Abwanderung bedroht sind, wichtige Impulse und schaffen Anreize, in dieser Gemeinde zu bleiben oder in diese Gemeinde zu ziehen. Damit werden strukturschwache Regionen stark aufgewertet. Auch das ist in einer Phase, die unsere Kommunen vor große Herausforderungen stellt, ein enormer Schub“, unterstreicht Dorner.